به گزارش گلدپرایس، همان‌طور که در گزارش هفته پایانی شهریورماه پیش‌بینی شده بود، روند صعودی قیمت‌ها در روزهای پایانی تابستان، نشانه‌ای از آغاز پاییزی پرنوسان در بازار مسکن بود. این روند در مهرماه نیز ادامه یافت و بازار املاک و مستغلات تهران با رشد ۸.۵ درصدی قیمت‌ها مواجه شد؛ هرچند بخش عمده این افزایش در نیمه نخست ماه اتفاق افتاد.
بررسی عملکرد مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد منطقه یک با رشد ۱۳ درصدی قیمت‌ها، بار دیگر در صدر مناطق پایتخت قرار گرفته است. همچنین، مناطق شمالی تهران در مجموع عملکرد بهتری نسبت به مناطق جنوبی داشته‌اند؛ موضوعی که از تداوم تفاوت روند قیمتی در بخش‌های مختلف بازار مسکن حکایت دارد.
کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه دوم مهرماه
با ایجاد ثبات نسبی در بازار ارز از نیمه دوم مهرماه، شتاب افزایش قیمت مسکن نیز کاهش یافت. با این حال، روند صعودی قیمت‌ها متوقف نشد و بازار املاک و مستغلات همچنان به رشد خود ادامه داد.
بررسی تغییرات هفتگی میانگین قیمت‌ها نشان می‌دهد که از نیمه دوم شهریورماه تا هفته پایانی مهرماه، میانگین قیمت مسکن در هر هفته بالاتر از هفته قبل قرار گرفته است. با این وجود، بیشترین فاصله قیمتی میان دو هفته متوالی در اواسط مهرماه ثبت شد؛ دوره‌ای که به دنبال جهش نرخ ارز، آثار نوسانات بازار ارز به بازار املاک و مستغلات نیز سرایت کرد.
این روند نشان می‌دهد که بازار مسکن همچنان از تحولات بازار ارز تأثیر می‌پذیرد، اما با کاهش نوسانات ارزی، سرعت انتقال این اثرات به قیمت املاک نیز می‌تواند تغییر کند.
بالاترین بازدهی اجاره‌داری در کدام مناطق تهران رقم می‌خورد؟
با وجود ادامه نوسانات بازار مسکن، ارزیابی دقیق‌تر روند قیمت‌ها در هفته‌های آینده پاییز به بررسی داده‌های بیشتر نیاز دارد. با این حال، پرسش‌های متعدد درباره نمودار بازدهی اجاره در مناطق مختلف تهران، موضوع دیگری را به کانون توجه آورده است: بالاترین نرخ بازدهی اجاره‌داری در کدام بخش از شهر محقق می‌شود؟
بررسی وضعیت برخی مناطق جنوبی تهران نشان می‌دهد که در حیاط بعضی از خانه‌ها، سکونتگاه‌های غیررسمی شکل گرفته‌اند؛ فضاهایی که در آن‌ها اتاقک‌های مسقف با مساحت حدود چهار مترمربع و امکانات سرویس بهداشتی مشترک، برای سکونت اجاره داده می‌شوند.
بر اساس اطلاعات ارائه‌شده، اجاره ماهانه برخی از این اتاقک‌ها به حدود هفت میلیون تومان می‌رسد؛ در حالی که قیمت زمین در این مناطق حدود ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود. بر مبنای این ارقام، بازدهی ناخالص سالانه اجاره نسبت به ارزش زمین می‌تواند از ۱۰ درصد فراتر رود.
البته این مقایسه، برآوردی تقریبی از بازدهی اجاره نسبت به ارزش زمین است و نباید آن را با بازدهی خالص سرمایه‌گذاری در ملک یکسان دانست؛ چراکه هزینه‌های ساخت، نگهداری، استهلاک و سایر مخارج در این محاسبه لحاظ نشده‌اند.
بازدهی بالای اجاره در سایه یک واقعیت اجتماعی تلخ
اگرچه ارقام مطرح‌شده از منظر اقتصادی می‌توانند برای تحلیل بازدهی اجاره‌داری قابل‌توجه باشند، اما شکل‌گیری چنین سکونتگاه‌هایی بیش از هر چیز، واقعیتی نگران‌کننده درباره وضعیت سکونت و دسترسی به مسکن مناسب در برخی مناطق تهران را آشکار می‌کند.
اجاره‌دادن فضاهای بسیار کوچک با امکانات بهداشتی مشترک، در شرایطی که هزینه سکونت برای خانوارها به یکی از دغدغه‌های مهم تبدیل شده است، ضرورت توجه بیشتر به کیفیت مسکن، استانداردهای سکونتی و وضعیت سکونتگاه‌های غیررسمی را برجسته می‌کند.
در عین حال، این وضعیت می‌تواند از منظر کسب‌وکار نیز برای فعالان صنعت ساختمان و بازار اجاره، حامل نکاتی درباره ساختار تقاضا، الگوهای تأمین سرپناه و تفاوت بازدهی در بخش‌های مختلف بازار باشد. با این حال، هرگونه تحلیل اقتصادی در این زمینه باید در کنار ملاحظات اجتماعی، ایمنی و الزامات قانونی مورد توجه قرار گیرد.
چشم‌انداز بازار مسکن در هفته‌های آینده
با توجه به تداوم رشد قیمت‌ها در مهرماه و کاهش نسبی شتاب افزایش آن‌ها در نیمه دوم ماه، ارزیابی مسیر آتی بازار مسکن همچنان به رصد متغیرهایی مانند نرخ ارز، انتظارات تورمی و تحولات عرضه و تقاضا وابسته است.
در شرایط فعلی، نمی‌توان صرفاً بر اساس رشد قیمت‌های مهرماه درباره ادامه یا توقف روند صعودی بازار در هفته‌های آینده نتیجه‌گیری قطعی کرد. با این حال، بررسی هم‌زمان تغییرات قیمت خرید و فروش و بازدهی اجاره در مناطق مختلف تهران می‌تواند تصویر دقیق‌تری از وضعیت بازار و فرصت‌ها و چالش‌های پیش‌روی فعالان این حوزه ارائه دهد.
آنچه بیش از همه اهمیت دارد، توجه هم‌زمان به دو بُعد بازار مسکن است: از یک سو، تحلیل اقتصادی قیمت‌ها و بازدهی سرمایه‌گذاری و از سوی دیگر، پیامدهای اجتماعی افزایش هزینه‌های سکونت و گسترش الگوهای نامتعارف تأمین سرپناه. این دو بُعد، ضرورت نگاه جامع‌تر به سیاست‌گذاری و تنظیم‌گری بازار مسکن را بیش از پیش نمایان می‌کنند.
